Что считать задатком, а что авансом?

В последнее время весьма распространенное явление для сферы оборота недвижимости – операция, суть которой в обеспечении предварительного договора денежным задатком, причем договор определяет обязанности сторон по заключению договора о купле-продаже. Однако возможности по использованию задатка в случае предварительного договора имеют разночтения. Из-за этого свое мнение пришлось высказать Верховному Суду РФ.

Например, вопросы вызвала ситуация с взысканием двойного задатка с продавца квартиры, по вине которого сделка была сорвана. Следует отметить, что Гражданским кодексом РФ действительно предусматривается такая норма.

Особенностью стало то, что гражданами был заключен только предварительный договор, который обязывал в определенные сроки совершить оформление договора о купле-продаже. Таким образом, задаток обеспечивал не исполнение обязательства продать квартиру, а лишь обязательства, которое предусматривал предварительный договор.

Однако задатком выполняются не только удостоверяющие и обеспечительные функции, но и платежные. Это значит, что задаток обязательно предстанет как часть платежа при исполнении заключенного договора. В то же время о предварительном договоре можно сказать, как о договоре безвозмездном и платежные обязательства не предусматривающем. Им лишь обязываются стороны, заключающие основной договор с определенными условиями. Задатком должны обеспечиваться обязательства основного договора, вроде договора о купле-продаже. 

Но Верховный Суд увидел платежные функции задатка в том, что он поступал бы в денежное обязательство, которое покупатель предоставляет для основного договора о купле-продаже при его заключении.

Такие выводы весьма неоднозначны, ведь функции задатка разделяются на два договора: удостоверяющие и обеспечительные действуют в отношении к предварительному договору, а платежные относятся к основному. Иначе выходит, что договор о купле-продаже еще не существует, а обеспечивающие обязательства уже присутствуют.

Важен вопрос о виновности сторон. Если это покупатель, то его задаток теряется, если продавец – следует возвращение задатка в двукратном размере. Для возвращения аванса предусмотрен одинарный размер в любом случае. Итак, при возникновении сомнений задаток следует считать авансом.

Ведь задаток – это обеспечение обязательства, а аванс - лишь часть платежа. Если имеется правовая неопределенность, сторона, обеспечившая свои интересы, при незаключении договора рискует получить убытки без какой-либо компенсации.

При копировании, обязательна ссылка на источник http://emls-estate.ru