Рынок недвижимости-2017: в Ростове дешевеет жилье

Все привыкли, что Новый год приносит новые подорожания. Поэтому вдвойне приятнее новость о том, что вопреки этой традиции цены на недвижимость в Ростове наоборот – падают! Именно такая тенденция отмечена специалистами на рынке недвижимости города в 2016 году. Эксперты утверждают, что она скорее всего сохранится в 2017 году. И на нее не сможет существенно повлиять даже то, что приняты поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве, значительно ужесточающие требования к застройщикам. Многие опасаются, что в связи с этим подорожают не только квартиры в новостройках, но и вторичное жилье. Однако эксперты не склонны к таким оценкам

.

- Безусловно, удорожание себестоимости строительства будет, - говоритруководитель отдела маркетинга и аналитики риэлторской компании «Дон-МТ недвижимость», кандидат экономических наук Галина Борисовна Пивоварова. – Но вместе с тем есть рынок, который регулируется спросом и предложением. Поэтому скорее всего это будет не удорожание жилья для покупателя, а снижение маржинальной прибыли застройщиков.

Крупный строительный бизнес не в восторге от такой перспективы, однако сегодня других вариантов развития событий для ростовских застройщиков не предполагается. Если посмотреть, например, на рынок ритейла, то он начинался со 150% наценкой на продукцию. Сейчас таких накруток уже давно нет. Если вы работаете в торговле за 25% прибыли - это уже хорошо. А если взять японских рыбаков, то они работают всего за 1%, потому что конкуренция на рынке добычи очень велика.

В РОСТОВЕ ПЕРЕИЗБЫТОК КВАРТИР

На сегодняшний день рынок недвижимости Ростова – это ярко выраженный рынок покупателя. У нас переизбыток предложений во всех сегментах: жилье эконом-класса, комфорт, бизнес, премиум. Вводятся все новые и новые объекты. Причем это уже не точечная застройка, а качественно иной уровень – комплексное освоение земель. В 2016 году было заложено жилья в два раза больше, чем в 2015 году! Количество предложений на рынке жилья просто зашкаливает – это чистой воды затоваривание рынка жилой недвижимостью.

Почему же предложение превышает спрос и за покупателями идет настоящая охота? Неужели жилье ростовчанам не нужно? Конечно, нужно.

Мы хотим улучшать свои жилищные условия, но нет возможности. Это желание, не обеспеченное рублем. Если взять общую экономическую ситуацию в стране, у нас наблюдается падение платежеспособности людей, увеличивается число бедных в стране. Так что жилья в Ростовской области строится много, но его не будут покупать такими объемами. В данной ситуации повышать цены за квадратный метр было бы крайне неосмотрительно.

ИПОТЕКА МНОГИМ НЕ ПО КАРМАНУ

Не стоит также упускать тот момент, что вместе с 2016 годом закончилась программа господдержки ипотеки, которая дала большой виток развития первичному рынку. Спрос на время сместился в сторону новостроек, потому что процентная ставка по таким квартирам была значительно ниже. Сейчас ставки сравнялись (в среднем это 11,5-15% годовых), поэтому вторичный рынок становится вполне конкурентным. А это приведет к еще большему затовариванию рынка предложениями.

Вместе с тем объемы ипотеки не растут прежними темпами. И дело здесь не в процентных ставках, а банально в уверенности в завтрашнем дне. Кстати, в сегменте массового строительства доля ипотечных сделок достигает 70-85% от общего объема, в то время как в сегменте премиум-класса ипотеки нет вообще. Это говорит о том, что ипотекой пользуются не самые обеспеченные слои населения. Люди просто не знают, будет ли у них завтра работа, чтобы выплачивать кредит.

КВАРТИРЫ ДЕШЕВЕЮТ «ПО-ТИХОМУ»

Поэтому в данный момент ростовчане наблюдают совсем обратную тенденцию – жилье в Ростове дешевеет! В 2017 году резко дорожать, равно как и сильно дешеветь, жилье не будет. Рост цены сдерживает объективный экономический фактор – падение платежеспособности. Сейчас некая стагнация на рынке, и цены больше смотрят в сторону снижения. Многие застройщики уже и так вынуждены снижать цену. Это делается не открыто, а обходными путями: скидки, акции, индивидуальный подход.

- Никаких экономических предпосылок для подорожания жилья пока нет, - говорит Галина Пивоварова. - Корректировка ФЗ-214 о долевом строительстве, конечно, приведет к удорожанию. Но если это переложится на плечи клиентов – это означает для рынка просадку. Однозначно можно предположить только снижение маржинальной прибыли застройщиков. И вот тут они начнут биться за снижение себестоимости квадратного метра, оптимизировать все свои бизнес-процессы.

И это не обязательно говорит об ухудшении качества. Скорее наоборот - это непозволительно в данной ситуации. Если кто-то ухудшит качество, то кто-то нет – и клиенты сместятся туда. Ведь есть разные стратегии: кто-то зарабатывает за счет высокой маржи, а кто-то за счет оборота. Наценку можно сделать небольшую, зато объекты будут продаваться быстро. Вообще строительный рынок жилой недвижимости сложен тем, что очень долгий оборот денег, на него влияет много моментов. Например, когда закладывался дом, была нехватка 1-комнатных квартир. А когда он построен, то уже переизбыток «однушек» и нехватка 3-комнатных, что мы сейчас и наблюдаем в Западном жилом массиве.

РОСТОВСКИХ ЗАСТРОЙЩИКОВ СТАНОВИТСЯ МЕНЬШЕ

Так что покупателей ждет во всех отношениях интересный год. Резко дорожать, равно как и сильно дешеветь, жилье не будет. Рост цены сдерживает объективный экономический фактор – падение платежеспособности. Так что рынок замер, а цены больше смотрят в сторону снижения.

Помимо насыщенности предложениями наметилась еще одна интересная тенденция – падение доли ростовских застройщиков на рынке жилой недвижимости, которая сейчас составляет 63% от общего числа объектов. Остальные – это Ставрополь, Краснодар, Москва, Екатеринбург. И эти новые застройщики принесли нам новое веяние – квартиры с ремонтом «под ключ» в массовом секторе. Почему так велик на них спрос?

Надо понимать, что рынок недвижимости перестал быть выгодным инструментом инвестиций. Это связано с тем, что предложений на рынке больше, чем покупателей. Выходят новые объекты, они интереснее предыдущих. Если раньше 25% клиентов покупали квартиры для перепродажи, то сейчас такого нет. Это перестало быть выгодным бизнесом, а те, кто зарабатывал на недвижимости, теперь ушли в ПИФы, инвестиционные фонды.

Чтобы совершать сделки, необходимо понимание специалиста. Что будет с этим объектом? Насколько он будет востребован? Есть объекты, где люди сейчас покупают сразу по две квартиры, потому что это очень удачное место, где сто лет никто ничего не строил. Такие объекты потом легко продать. А вот квартиру в спальном районе с огромным числом аналогичных предложений продать по хорошей цене весьма сложно.

- Я бы отметила, что рынок недвижимости становится непонятным для простого обывателя, и со временем эта тенденция будет только развиваться, - подчеркивает Галина Пивоварова. – Правильный выбор места, площади, планировок, инфраструктуры становится очень значимым.

Сейчас большинство клиентов покупают жилье для себя – улучшить условия либо приобрести квадратные метры для детей. Не у всех есть возможность делать еще и ремонт. Люди вымотаны ипотекой, им хочется войти и жить. А это еще и выгодно, потому что, когда застройщик делает ремонт, он закупает стройматериалы по крупнооптовым ценам. Вот растут в Ростове, как грибы после дождя, новостройки с жильем «под ключ».

Кстати, большое число предложений на рынке жилой недвижимости привело к тому, что «просел» и рынок аренды. Квартиры успешно сдавались внаем тогда, когда не было массового строительства в сегменте эконом-класса. Сейчас дешевых квартир множество, и люди разумно рассуждают, что лучше будут платить за собственное жилье в ипотеку, чем «чужому дяде» в карман. Поэтому естественно рынок аренды переживает не лучшие времена – ажиотажа не наблюдается. Так что, если вы покупатель или арендатор, то настали ваши времена! Застройщики снижать цену не хотят, но их заставит жизнь.