Цифровизация рынка недвижимости поможет и деволоперами, и новоселам

О нововведениях 2018 года в законодательстве о строительстве многоэтажек и долевом участии, расхождениях между спросом и предложением новостроек в Ростове и Краснодаре, том, как рынок недвижимости интегрируется в цифровую экономику, «Обзору» рассказал директор компании «ИНТРО Технологии Рус», специалист в области надзора за жилищным строительством Тимур Зайнуллин: В будущем году на рынок новостроек окажут большое влияния изменения в ФЗ-214, которые вступают в силу с 1 июля 2018 года. За оставшийся период застройщики должны не только перейти на новые стандартны оформления документов, но и изменить схему финансирования проектов. Одно из главных требований к застройщикам – использовать собственные средства в размере минимум 10% от планируемой стоимости проекта. Также для привлечения средств дольщиков необходимо будет разрешение на ввод в эксплуатацию не менее 10 тысяч квадратных метров многоквартирных домов. Это нововведение может усугубить и без того сложную ситуацию в южном регионе. На сегодня в городах ЮФО есть избыток квартир в новостройках, которые не вполне отвечают запросам рынка. На конец ноября остатки застройщиков в Ростове-на-Дону составили более 23 тысяч квартир общей площадью 1,19 млн квадратных метров. Большая часть приходится на однокомнатные квартиры большого метража – более 40 метров. При этом, по данным системы мониторинга рынка «ИНТРО Аналитика», наибольшим спросом в Ростове пользуются однокомнатные квартиры площадью менее 35 квадратных метров – на них приходится более 30% всех сделок по долевому участию, зарегистрированных Росреестром за 11 месяцев этого года. Похожая ситуация сложилась и в Краснодаре, где в остатках застройщиков на конец ноября более 61 тысячи квартир и апартаментов общей площадью чуть более 3 млн квадратных метров. При этом в структуре предложения преобладают однокомнатные квартиры метражом 35-40 метров и 40-45 метров. Мы видим, что дольщики Краснодара чаще приобретают однокомнатные квартиры площадь 33 и 35 квадратных метров – это одни из самых ходовых планировок в 2017 году. В такой ситуации оценка участка под строительство становится еще более важной для девелоперов. Необходимо точнее оценивать спрос и покупательную способность населения, чему помогает появление новых технологичных инструментов – единой информационной системы от Агентства ипотечного жилищного кредитования и системы управления рынком новостроек «ИНТРО Аналитика». С будущего года регистрация застройщиков в единой информационной системе станет обязательным требованием. Следующее важное изменение в ФЗ-214 касается кредитования строительства. Застройщики не смогут привлекать займы (за исключением целевых), а также сами предоставлять займы и ссуды. Вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности появятся отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости договора долевого участия. Эти изменения приведут к росту издержек застройщиков и повышению цен. Как следствие, сегмент потребителей, которые смогут позволить себе купить жилье в новостройках сузится. Особенно это касается потребителей жилья эконом-класса, бюджет которых ограничен. Например, в последние годы в Волгограде вырос объем предложения по жилью комфорт-класса: сейчас оно практически сравнялось с эконом-классом. В ситуации роста цен эти объекты могут стать недоступными для потребителей, и ежегодный объем ввода жилья продолжит снижаться вместо ожидаемого роста. Из городов ЮФО ситуация в Волгограде одна из самых сложных. По данным агентства ЦИАН, цены на недвижимость в городе продолжают снижаться, тогда как в других городах оживление рынка в 2017 году уже привело к росту цен на жилье. По нашим данным, позитивные изменения в Волгограде наметились лишь к осени 2017 года на фоне появления более доступной ипотеки. Сейчас в городе строится 110 жилых домов общей площадью порядка 508 тысяч квадратных метров, причем в 90% проектов используются средства дольщиков. В Ростове и Краснодаре влияние ипотеки более ощутимо: появление более доступной ипотеки привело к оживлению рынка еще в середине 2017 года. По исследованию «ИНТРО Аналитики» на базе данных Россреестра пик продаж жилья в новостройках Краснодара пришелся на август (более 2500 долевого участия), а в новостройках Ростова – на октябрь (более 1000 договоров). В прошлом застройщики не всегда могли оперативно получить такие данные об объеме рынка, что приводило к ошибкам в планировании и появлению неликвидных объектов. Именно этот фактор стал одной из причин появления в стране большого числа обманутых дольщиков. Сейчас в России проходит интеграция рынка недвижимости в цифровую экономику: появление единой информационной системы, электронных ипотечных закладных и других инструментов. С их помощью можно улучшить качество рыночных прогнозов и точность проектирования, что поможет застройщикам сохранить позиции на рынке даже в условиях растущих издержек. Благодаря онлайн-системам мониторинга рынок новостроек станет более прозрачным, а застройщики, которые раньше других присоединятся к процессу цифровизации отрасли, получат преимущество на рынке.